Ключевые тезисы:
- За первое полугодие в Новосибирской области зарегистрировано 10,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ); около 72% — на жилые объекты.
- В среднем в этом году продавали по ~1250 квартир в месяц при потребности в ~2000 для баланса рынка новостроек.
- Июнь показал рост объёмов продаж, но часть прироста объясняется низкой базой и ожиданием ужесточения «Семейной ипотеки».
- Эксперты предупреждают об увеличении числа застройщиков в предбанкротном состоянии; сейчас проблем испытывают примерно 14,5% девелоперов.
- Госдума приняла закон о возможности исключать объекты с публичной кадастровой карты по соображениям безопасности.
Объёмы ДДУ и структура продаж
По данным реестра, Новосибирская агломерация сохраняет лидерство в Сибири по числу зарегистрированных ДДУ — около 40% сделок в регионе. Из 10,4 тыс. договоров за первое полугодие примерно три четверти относятся к строящемуся жилью, остальное — коммерческие площади, парковки, кладовки и хозяйственные помещения.
Продажи vs потребности рынка
Если в среднем девелоперы продавали около 1250 будущих квартир в месяц, то для устойчивого равновесия рынка новостроек при текущих объёмах строительства требуется порядка 2000 продаж в месяц. Это означает, что при нынешних темпах дефицит спроса сохраняется.
Июньский рост — что за ним стоит
Июнь показал заметное увеличение объёмов продаж — в том числе по сравнению с маем и прошлогодним июнем. Однако часть роста объясняется эффектом низкой базы 2025 года: при сравнении с усреднёнными июньскими показателями 2021–2025 годов наблюдается снижение примерно на 25%. Кроме того, спрос стимулировало ожидание ужесточения условий «Семейной ипотеки», что подтолкнуло покупателей к ускоренной покупке — своего рода «последний вагон» перед изменениями условий.
Ипотека и запуск новых проектов
По оценке профильной организации, в июне банки выдали около 107 тыс. кредитов на сумму 488 млрд рублей — максимальный показатель с начала года. Основной прирост пришёлся на программы семейной ипотеки. Однако это не обязательно признак стабильного восстановления спроса: возможное ужесточение условий способно сократить будущие выдачи, что уже привело к падению запуска новых жилых строек примерно на 5%.
Финансовые риски застройщиков
Аналитики прогнозируют рост числа новосибирских застройщиков в предбанкротном состоянии — по оценкам, их доля может удвоиться в ближайший период. Сейчас финансовые трудности испытывают около 14,5% девелоперов. К существующим проблемам могут добавиться и регуляторные изменения, которые усложнят условия ведения бизнеса.
Возможные дополнительные негативные факторы
- Отмена моратория на штрафы за просрочку сдачи домов.
- Ужесточение условий семейной ипотеки после выборов.
- Введение минимального размера участка по кадастровому распределению — 5 гектаров.
- Ограничения и регулирование продаж в рассрочку.
Инфляция и денежная политика
Официальная годовая инфляция в июне выросла с 5,31% до 6,02%. Главный вклад внесли непродовольственные товары и услуги; продовольствие росло умереннее. Эти оценки станут одним из факторов при принятии решения по ключевой ставке в конце июля.
Удаление объектов с публичной кадастровой карты
Госдума приняла закон, дающий возможность исключать отдельные объекты из публичной кадастровой карты — прежде всего объекты оборонного назначения, стратегической инфраструктуры и предприятий ТЭК. Решения о снятии объектов будет принимать специальная комиссия при реестре; при обращении от органов власти или госкорпораций исключение будет происходить автоматически.
Остаётся открытым вопрос, не станет ли появление «белых пятен» на карте стимулом к повышенному вниманию и обсуждениям в публичном пространстве — эти риски в открытых комментариях регистр не комментирует.
