В июне был подписан закон, который с 1 сентября 2026 года даёт судам право накладывать арест на имущество граждан, находящихся за пределами страны, в качестве обеспечительной меры по административным делам, связанным с «правонарушениями против интересов государства». Это может касаться заморозки средств на счетах, а при их недостаточности — наложения ареста на недвижимость.
Что меняет закон
Арест может быть наложен до вынесения окончательного решения по делу по ходатайству, например, прокурора. Это означает, что даже при отсутствии окончательного вердикта у владельца может исчезнуть возможность распоряжаться имуществом: продавать его, передавать по наследству или сдавать в аренду.
Кого может коснуться и какие последствия
Критерии применения формулируются широко, поэтому потенциально под риск попадают разные граждане, находящиеся за границей. Арест ограничивает операции с жильём и доход от него; речь о конфискации в тексте закона не идёт, но ограничительные меры могут серьёзно повлиять на финансовую ситуацию собственника.
Основные способы передать или продать недвижимость из‑за границы
Если вы уехали и не планируете возвращаться, основные юридические пути — оформить дарение на близкого родственника, продать через доверенное лицо или использовать квалифицированную электронную подпись (КЭП) и дистанционные механизмы, где это доступно. Каждый путь имеет свои риски, налоги и требования к документам.
Дарение (переписать квартиру)
Чаще всего переписывают имущество через дарение. На близкого родственника (родители, супруги, бабушки/дедушки, внуки) дарение обычно не облагается налогом. При передаче не близким людям одаряемый облагается НДФЛ — 13% от разницы в стоимости (для нерезидентов ставка может составлять 30%). Даритель налогом не облагается.
Оформление доверенности
Сделку дарения или продажу заочно оформляет доверенное лицо по нотариальной доверенности. Доверенность можно заверить в консульстве РФ или у местного нотариуса (в зависимости от законодательства страны пребывания — может потребоваться перевод и/или апостиль). Рекомендуется делать консульскую доверенность — российские нотариусы могут её проверить в базе.
В доверенности важно чётко прописать полномочия: заключать договор, подавать документы в Росреестр и МФЦ, получать выписки, при необходимости снимать с регистрационного учёта и распоряжаться средствами.
Тонкости и советы по доверенности
Нотариусы советуют указывать в доверенности паспортные данные собственника (внутренний паспорт РФ) и адрес недвижимости. Если доверенность оформлена по правилам международных конвенций, убедитесь, что российские нотариусы в вашем регионе принимают такие документы на практике — в некоторых городах возникают сложности.
Продажа через доверенное лицо или дистанционно
Для продажи также оформляют доверенность, в ней прописывают право подписывать договор купли‑продажи, взаимодействовать с банками и регистрировать сделку. Альтернативно, в ряде стран возможно получение КЭП, которая позволяет подписывать сделки удалённо, но для удалённых сделок теперь требуется сдача биометрии лично — проверьте доступность и совместимость процедур.
Налоги при продаже
Общее правило: если недвижимость в собственности меньше минимального срока (обычно 5 лет, в некоторых случаях 3 года), при продаже придётся заплатить НДФЛ. Для резидентов применяется стандартная ставка по правилам НДФЛ; для нерезидентов и при некоторых иных статусах (например, специальные ограничения) ставка может составлять 30%. Возможны налоговые вычеты и учёт расходов на покупку.
Приём оплаты и безопасность
Рекомендуется принимать деньги на собственный российский счёт. Варианты безопасной передачи средств: банковский аккредитив или депозит нотариуса — деньги хранятся в банке/у нотариуса до получения выписки из ЕГРН, после чего переводятся продавцу. При работе через доверенное лицо оговаривайте, на чей счёт и в какой момент считаются полученными средства.
Учтите риски санкций, ограничения на перевод средств и специальные требования для лиц с определённым статусом — прежде чем вывозить деньги за границу, проконсультируйтесь с юристом.
Документы, сроки и расходы
Для дарения или продажи потребуются: внутренние паспорта сторон (копии и оригиналы), оригинал доверенности, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, справки об отсутствии долгов по ЖКХ, при необходимости — согласие супруга. Сроки оформления варьируются: от недели‑двух до нескольких месяцев, в зависимости от сбора и пересылки документов, работы нотариусов и Росреестра.
Условные расходы: тариф нотариуса за удостоверение договора (обычно процент от кадастровой стоимости с максимумом), оплата регистрации в Росреестре (фиксированная пошлина или процент при очень высокой стоимости), затраты на оформление и пересылку доверенности.
Прописка и наследство
При продаже в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов: если вы в ней прописаны, потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление для выписки через МФЦ. Если недвижимость переходит по наследству, основные операции также проводят через доверенность у представителя.
Короткие практические советы
- Оцените риски применения новых норм к вашей ситуации и при необходимости проконсультируйтесь с адвокатом.
- Если планируете переписать — предпочитайте дарение близким родственникам из‑за минимальных налогов.
- Оформляйте доверенность через консульство или проверенного нотариуса и чётко прописывайте полномочия.
- При продаже используйте аккредитив или депозит нотариуса для безопасности расчётов.
- Подготовьте полный пакет документов заранее и учтите время на пересылку оригиналов в Россию.
Закон вступает в силу с 1 сентября 2026 года — при планировании действий учитывайте этот срок и приводите документы в порядок заранее.